2025 年 4 月，深圳住宅市场整体呈现 “量稳价平” 运行特征。据深圳市房地产中介协会统计，4 月深圳全市二手房录得量为 6597 套，环比下降 14.4%，同比增长 33.5% 。据深圳市房地产信息平台数据，4 月深圳新房网签 2845 套，环比下降 7.6%，同比增长 0.7%，其中住宅成交 2588 套，环比下降 11.6%，同比增长 9.9% 。乐有家研究中心数据显示，4 月深圳二手房成交均价为 6.3 万 /㎡，环比小幅下降 0.9%，但整体维稳，且深圳二手住宅成交连续 7 个月稳定在 6.3 万 /㎡ 以上。

 

新房市场：核心区热度集中，外围区促销为主

核心区域优质项目延续热销态势，如 4 月 26 日前海时代三期尊府推出住宅 76 套，开盘当日去化率超 90% 。部分网红盘也出现排队选房场景，显示出高净值人群对核心资产的配置需求。与之形成对比的是，龙岗、坪山等外围区域楼盘去化压力较大。据深圳市房地产信息平台数据，4 月龙岗区新房成交套数为 634 套，环比下降 23.7%，同比下降 17.3%；坪山区新房成交套数为 137 套，环比下降 30.2%，同比下降 22.8%。部分项目通过 “首付分期”“工抵房折扣” 等促销手段吸引客户，个别楼盘实际成交价格较备案价下浮约 10%-15% 。这种分化反映出购房者对规划落地进度、配套成熟度的谨慎判断。

 

二手房市场：价格韧性凸显，议价空间温和扩大

4 月全市二手房录得量虽有所下降，但远超 5000 套荣枯线，市场 “止跌回稳” 信号持续增强。截至 2025 年 4 月 30 日，据深圳市房地产信息平台统计，深圳全市有效在售二手房源 72391 套，环比增长 1.1%，但成交均价保持相对稳定。贝壳研究院数据显示，业主平均议价空间有所扩大，实际成交价格较挂牌价普遍存在一定比例的降低，市场呈现 “以价换量” 的良性调整特征。五一假期期间，中介机构推出的 “以旧换新” 营销活动，如乐有家提供换房补贴，有效带动二手房带看量环比增长 15%，为市场注入积极预期。

区域价值分化加剧需警惕规划透支

当前核心城区（南山、福田）住房库存周期已压缩至一定程度，部分优质学区房、地铁房成交周期缩短，而光明科学城、坪山高新区等规划新区的二手房挂牌价较 2023 年峰值有所下跌。部分号称 “规划利好” 的楼盘，因学校建设滞后、地铁动工延期等问题，实际入住率偏低，凸显规划预期与现实落地的时间差风险。

 

政策依赖与市场真实需求的匹配度考验

目前外围区域一定比例的成交量依赖定向房票政策及企业促销活动，此类非市场化手段的持续性存疑。而金融层面，尽管房贷利率维持低位，但银行评估价普遍较市场价低 15%-20%，导致首套购房实际首付比例达 50% 以上，刚需购房门槛未获实质降低。

优先选择地铁在建或已开通区域，确保通勤时间控制在 60 分钟内，如关注 13 号线北延段、14 号线东延段等沿线楼盘。同时，关注配建学校已开学（非签约阶段）、商业综合体在建的楼盘，避免为 “图纸配套” 买单。数据显示，光明中心区、龙岗大运等配套逐步落地板块，二手房成交活跃度较年初提升 25%，部分次新房单价较新房低 10%-15%。